• TVA. Un agriculteur qui réalise la cession d'une terre est-il soumis ou pas, à la TVA ?
Les règles issues de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 prévoient une distinction entre les cessions de terrains à bâtir réalisées par des assujettis, au rang desquels figurent les agriculteurs, qui entrent de plein droit dans le champ d'application de la TVA, et celles des non-assujettis qui restent hors du champ d'application de la TVA. Voir Article sur la réforme de la TVA applicable aux opératons immobilières.
• La
vente d'un terrain agricole est-elle annulée lorsque le notaire
ne l'a pas notifiée à la SAFER ?
Tous
les projets d'aliénation à titre onéreux de fonds
agricoles ou de terrains à vocation agricole soumis au droit de
préemption de la SAFER (société d'aménagement
foncier et d'établissement rural) doivent lui être notifiés.
Lorsqu'un bien a été aliéné au mépris
de ces dispositions, la SAFER peut intenter une action en nullité de
la vente et en dommages-intérêts devant le tribunal de grande
instance. La SAFER peut exercer cette action dans un délai de six
mois à compter du jour ou la date de la vente lui est connue.
A noter :
la SAFER peut demander la nullité de la vente et sa substitution à l'acquéreur
dans trois cas :
1- la vente du fonds à un tiers avant la date d'expiration des délais
reconnus à la SAFER pour exercer son droit,
2- la vente du
fonds à un tiers à un prix
ou à des conditions
de paiement différents de ceux énoncés dans la notification,
3-
l'exigence de conditions tendant à empêcher
la SAFER d'acquérir
le fonds.
Textes de référence : Code
rural, articles L143-1,
L143-4, L412-10, L412-12
Prévu par l'article L312-4 du code rural, le barème indicatif
de la valeur vénale moyenne des terres agricoles est publié chaque
année au Journal officiel. Il donne une indication sur les prix
pratiqués l'année précédente.
Ces prix sont établis par le ministère de l'agriculture après
une enquête départementale auprès des sociétés
d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) et
des notaires. Ils sont publiés par petites régions agricoles.
Les prix sont ceux des terres agricoles, parcelles ou exploitations entières,
bâties et non bâties, d'une superficie supérieure ou égale à un
hectare, et destinées à conserver au moment de la transaction
un usage agricole. Ils s'appliquent aux terres libres à la vente,
c'est-à-dire non louées, mais sont aussi établis pour
les terres louées dans certaines régions.
Plus précisément, ils concernent les terres labourables,
les prairies naturelles et, pour certaines régions, les terres maraîchères,
horticoles ou en vergers et les vignes.
Pour chaque catégorie de terres, trois valeurs sont retenues :
* la valeur dominante qui correspond au prix le plus souvent pratiqué (il
s'agit de la valeur modale et non de la moyenne) ;
* les valeurs maximale et minimale correspondant respectivement
aux prix des meilleures et des moins bonnes terres, compte tenu des conditions
locales du marché.
Textes de référence : article
L 312-4 du code rural
Pour en savoir plus : journal
officiel
La SAFER est tenue de procéder à la publication d'un appel à candidatures lorsqu'elle rétrocède un bien, quelle que soit la manière dont elle a acquis ce bien, à l'amiable ou après préemption. Les candidats éventuels sont informés par affichage et publication. Ils doivent faire acte de candidature.
Le code rural invite les SAFER à attribuer les
parcelles à des
propriétaires ou des exploitants "dont les propriétés
ou les exploitations sont mal adaptées à une mise en valeur
rationnelle". La cession de parcelles peut donc permettre l'agrandissement
d'une exploitation voisine ou favoriser le regroupement des terres.
Les attributaires sont choisis selon les principes directeurs établis
par l'article R142-1 du code rural qui précise que "les biens
sont attribués par les sociétés d'aménagement
foncier et d'établissement rural aux candidats capables d'en assurer
la gestion, la mise en valeur ou la préservation, compte tenu notamment
:
* de leur situation familiale ;
* de leur capacité financière d'acquérir des biens
ou de les gérer ;
* de l'existence de revenus non agricoles
;
* de leur compétence professionnelle et de leurs qualités
personnelles ;
* ainsi que de l'intérêt économique social ou environnemental
de l'opération".
Sachez qu'à la possibilité pour les SAFER d'attribuer
des terres à des exploitants ou de réorienter ces biens vers
des usages non agricoles, la loi d'orientation agricole du 9 juillet 1999
ajoute désormais "l'attribution au bénéfice de
personnes dont le projet satisfait les objectifs de l'article L111-2 du
code rural ou de personnes physiques ou morales qui concourent à la
protection de l'environnement ou à la mise en valeur du patrimoine
naturel et des paysages".
Textes de référence
: Code
Rural, articles L111-2, L141-1, L141-3, L143-1, R142-1, R142-3, R143-11
Actuellement, je suis exploitante agricole avec 27 hectares de polyculture. Je souhaite étendre mon activité dans la pension pour chevaux. Je veux créer avec mon beau-père (futur gérant) une SCEA avec la totalité de mon exploitation mais il me reste un prêt court terme et un prêt agricole à rembourser. Puis-je tout intégrer et comment je peux faire pour calculer le capital social ? Dois-je attendre la fin de l'exercice comptable ?
Si vous voulez faire un apport de votre exploitation,
vous devez passer par un notaire non pas pour créer votre SCEA,
mais pour qu’il vous établisse un acte de cession de propriété (on
ne peut y échapper). Cet acte transmettre la propriété de
vous personnellement, vers la SCEA. Le montant déterminé de
l’affaire dans cet acte sera la somme que vous apportez (seul ou
avec des membres de votre famille) dans le capital. Cette somme sera donc
le capital + autres si vous faites d’autres apports en espèces
par exemple.
Pour le montant des honoraires du notaire, nous vous conseillons de prendre contact
avec lui afin qu’il vous définisse son barème.
Quoi qu’il en soit, vous devrez établir une fin d’exercice
comptable dès l’instant où vous prendrez la décision.
Il n’est donc pas utile d’attendre.
Quant au prêt, il pourra si la banque en est d’accord, être
pris en charge par la SCEA.
Mais le capital en sera diminué d’autant. Exemple. Avec le notaire,
vous estimez que l’apport et valeur des biens représentent un montant
de 100.000 euros. Il vous reste un prêt de 60.000 euros à rembourser.
Le capital à indiquer dans la société ne sera pas de 100.000
mais de 40.000 (100.000 – 60.000) ce qui est logique puisque cette somme
inscrite au capital ne c’est pas vous qui l’apporterez, mais la société (même
si vous payer un quelconque loyer à la SCEA qui elle, devient juridiquement
indépendante de vous...). Votre notaire ne manquera pas de vous rappeler
tout ceci. N’hésitez pas à lui demander conseils...
1- Conditions exigées
Il faut :
* être âgé de plus de 18 ans à l'époque
de la collaboration,
* avoir effectivement et directement participé à l'exploitation
(la loi ne précise pas que cette participation soit exclusive de toutes
autres activités) ;
* n'avoir reçu ni salaire, ni contrepartie, ni avoir été associé aux
bénéfices.
2- Montant de la créance
Le ou les bénéficiaire(s) a (ont) droit pour chaque année
de participation à la valeur des deux tiers de la somme correspondant à 2
080 fois le montant horaire du SMIC dans la limite de dix années.
La valeur du SMIC retenue est celle en vigueur soit au jour du partage consécutif
au décès de l'exploitant, soit au plus tard à la date
du règlement de la créance si ce règlement intervient
du vivant de l'exploitant.
* même si au moment de son décès, l'ascendant a abandonné l'activité agricole,
la créance n'est pas éteinte pour autant ;
* pour bénéficier du salaire différé, il n'est
pas nécessaire que le descendant soit lui-même exploitant agricole
;
* la créance est plafonnée au montant de l'actif de la succession.
Autrement dit, les autres héritiers n'ont pas de soultes à verser
sur leurs fonds propres ; les sommes reçues sont exemptées
de l'impôt sur le revenu.
Depuis la création de l'article L 321-21-1 du code rural, le conjoint
survivant de l'exploitant peut bénéficier lui aussi d'une créance
de salaire différé dans des conditions différentes (10
ans de participation, montant limité à 3 fois le montant annuel
du salaire minimum de croissance).
Il en existe pratiquement une pour chaque activité, depuis le GAEC, en passant par l'EIAL, la SCEA, et peut connue, la SEP pour laquelle il n'est pas obligatoire de s'inscrire à la chambre agricole, elle est régie par le Code Civil tout à fait légale.
Depuis la suppression des Centres de formalités des entreprises le 1er janvier 2023, c'est à l'institut National de la Protection Industrielle (INPI)que les dossiers de création doivent être déposés.
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